analizai
🔥 KarşılaştırMaaş💳 Kredi Kartı FaiziKredi2027 Asgari ÜcretYurtdışı GümrükYDO & Harç TasarrufSanal POSVPS Sunucu

Konut Amortisman Süresi & Kira Çarpanı (ROI) Hesaplama (2026)

2026 ev fiyatı ve aylık kira ile amortisman süresini (yıl/ay), net kira getirisini ve parayı mevduatta tutmanın fırsat maliyetini hesaplayın.

Resmî Mevzuatla Doğrulandı

TCMB Konut Fiyat Endeksi (KFE) & TÜİK↗

Son Denetim:✓
✓

2026 Konut Amortisman & Çarpan Standartları

Türkiye Ortalama Amortismanı
15 – 20 Yıl (180 – 240 Ay)
Fırsat Eşiği (Cazip Yatırım)
15 Yıl ve Altı (Kira Getirisi > %6,7)
Brüt Getiri Formülü
(Yıllık Kira / Fiyat) × 100
Net Getiri Faktörleri
Tapu Harcı + Emlakçı + Vergi + Boş Kalma Payı
Yürürlükteki 2026 Resmî Mevzuatına UygundurKendi Tutarınızı Hesaplayın ↓
₺

Yatırım yapmayı planladığınız evin satış bedeli.

₺

Evin mevcut kiracılı kira tutarı veya bölgedeki emsal kiralama bedeli.

TCMB KFE verilerine göre bölgedeki yıllık konut sermaye kazancı beklentisi.

Evi almak yerine parayı mevduatta veya para piyasası fonunda tutsaydınız elde edeceğiniz net getiri.

Yatırımın gerçek net nakit getirisini hesaplamak için kiracı geçiş süresi.

Konut Brüt Amortisman Süresi
15 Yıl
Hesaplama Dökümü ve Kalemler
Konut Satın Alma Fiyatı
₺4.500.000,00
Aylık Tahmini Kira Geliri
₺25.000,00
BRÜT AMORTİSMAN SÜRESİKira geliriyle konutun kendini ödeme süresi
15 Yıl (180 Ay)
Aylık Kira ÇarpanıFiyat / Aylık Kira oranı (Türkiye ortalaması: 180 – 240 ay)
180 Ay
Yıllık Brüt Kira GetirisiYılda brüt ₺300.000,00 kira geliri
%6.67
İlk Alım Masrafları (Tapu + Emlakçı)Tapu harcı (%2), emlakçı (%2,4) ve döner sermaye bedeli
₺213.000,00
Tahmini Yıllık Giderler (Vergi + Bakım + Boşluk)1 ay boş kalma payı, GMSİ vergisi ve DASK/bakım masrafları
₺51.462,50
Yıllık Net Ele Geçen Kira GeliriTüm vergi, boş kalma ve bakım masrafları sonrası net nakit
₺223.537,50
NET AMORTİSMAN SÜRESİ (Gerçek)Masraflar sonrası gerçek geri dönüş süresi (Net Getiri: %4.74)
21.1 Yıl
1 Yıllık Konut Toplam Getirisi (Kira + %30 Prim)Net Kira (₺223.537,50) + Sermaye Kazancı (₺1.350.000,00)
₺1.573.537,50
Alternatif Mevduat/Fon Getirisi (%40 Net Faiz)Aynı sermayenin (₺4.713.000,00) risksiz faiz getirisi
₺1.885.200,00
FIRSAT MALİYETİ FARKIMevduat faizi kısa vadede daha yüksek nakit üretiyor
-₺311.662,50
2026 Konut Fiyatı ve Kira Seviyelerine Göre Amortisman & Çarpan Tablosu
Konut DeğeriAylık KiraBrüt AmortismanAylık ÇarpanBrüt Getiri (%)Yatırım Değerlendirmesi
₺3.000.000₺20.00012,5 Yıl150 Ay%8,00Çok Cazip (Hızlı Getiri)
₺4.000.000₺22.00015,2 Yıl182 Ay%6,60İdeal / Makul
₺5.000.000₺25.00016,7 Yıl200 Ay%6,00Dengeli Ortalama
₺7.500.000₺32.00019,5 Yıl234 Ay%5,12Makul - Üst Sınır
₺10.000.000₺38.00021,9 Yıl263 Ay%4,56Yavaş (Prim Odaklı)
₺15.000.000₺50.00025,0 Yıl300 Ay%4,00Kira Açısından Düşük
Karar Kıyaslaması: Evi Kiraya Vermek vs Satıp/Parayı Mevduatta Tutmak
Yatırım AracıYıllık Nakit GetiriSermaye GüvenliğiEnflasyon KorumasıLikidite
Konut Yatırımı₺223.537,50Yüksek (Fiziksel Tapu)Yüksek (Konut Fiyatları Enflasyonla Artar)Düşük (Satış 2-6 Ay Sürer)
Mevduat / PPF₺1.885.200,00Devlet Garantisi SınırıDüşük (Faiz Düşünce Anapara Erişebilir)Anlık (İstediğin Zaman Çek)
YATIRIM DEĞERLENDİRMESİ: Çok Cazip (Yüksek Getirili Fırsat). 15 yıl ve altı amortisman süresi Türkiye ortalamasının oldukça üzerinde nakit akışı ve hızlı geri dönüş sağlar.
Yüksek faiz ortamında (%40 net faiz), konutun 1 yıllık toplam getirisi faizin gerisinde kalmaktadır. Ancak konut yatırımı enflasyona karşı kalıcı sermaye ve uzun vadeli kira nakit akışı sağlar.
Doğrulanmış Mevzuat ve Veri Kaynağı
Yasal Dayanak:TCMB Konut Fiyat Endeksi (KFE), 193 s. GVK (GMSİ) ve 492 s. Harçlar Kanunu
Resmî Mevzuat / Kurum Kaynağı:TCMB Konut Fiyat Endeksi (KFE) & TÜİK↗
Mevzuat Doğrulama:
Mevzuat İnceleme:analizai Finans & Hukuk Çalışma Masası
Hesaplama sonuçları; yürürlükteki kanun maddeleri, resmî tebliğler ve kullanıcı girdileriyle üretilir. Hesaplama metodolojisi.
✓ Çift Kontrollü Mevzuat Denetimi
💡 Farklı bir senaryo mu hesaplamak istiyorsunuz veya bir hata mı fark ettiniz?Bize İletin →
Hesaplama Kabulleri ve Varsayımlar
  • Brüt amortisman süresi; konut satış fiyatının 12 aylık brüt kira toplamına bölünmesiyle hesaplanır.
  • Aylık kira çarpanı; konut fiyatının 1 aylık kira bedeline bölünmesiyle ay cinsinden bulunur (Örn: 180 ay = 15 yıl).
  • Net amortisman hesabı; %2 alıcı tapu harcı, %2,4 KDV dahil emlakçı komisyonu, yıllık GMSİ kira gelir vergisi, DASK/emlak vergisi ve boş kalma payı düşülerek modellenir.
  • Fırsat maliyeti modeli; konutun (net kira + yıllık beklenen değer artışı) toplam portföy kazancını aynı sermayenin net mevduat getirisiyle 1 yıllık ufukta kıyaslar.

Konut Amortisman Süresi ve Kira Çarpanı Nedir? (2026 Yatırım Rehberi)

Gayrimenkul yatırımı yaparken bir evin "pahalı mı yoksa kelepire mi" olduğunu anlamanın en evrensel finansal metriği Amortisman Süresi (Geri Dönüş Süresi) ve Kira Çarpanıdır.

Bir evin sadece fiyatına veya sadece lüks olmasına bakarak karar vermek yatırımcıyı yanıltabilir. Asıl soru: Bu mülk, getirdiği kira geliriyle kendi satın alma maliyetini kaç yılda telafi ediyor?

1. Temel Formüller ve Metrikler

  1. Brüt Amortisman Süresi (Yıl):
    Amortisman Süresi = Konut Satın Alma Fiyatı / (Aylık Kira × 12)
  2. Aylık Kira Çarpanı (Ay):
    Kira Çarpanı = Konut Fiyatı / Aylık Kira
    Örnek: 3.600.000 TL'ye alınan ve aylık 20.000 TL kira getiren bir dairenin kira çarpanı 180 ay, amortisman süresi ise 15 yıldır (180 / 12 = 15).
  3. Brüt Kira Getirisi (%):
    Brüt Getiri = (Yıllık Kira / Konut Fiyatı) × 100
    Örnek: (240.000 TL / 3.600.000 TL) × 100 = %6,67

2. Türkiye Piyasa Standartları: Hangi Süre İyidir?

TCMB Konut Fiyat Endeksi ve emlak piyasası verilerine göre Türkiye genelinde amortisman süreleri şu şekilde değerlendirilir:

  • 15 Yılın Altı (180 Ayın Altı) — Çok Cazip / Fırsat: Yüksek kira getirisi sunar. Öğrenci bölgeleri, gelişmekte olan sanayi havzaları ve 1+1 stüdyo dairelerde sık görülür.
  • 15 – 20 Yıl (180 – 240 Ay) — İdeal & Dengeli: Türkiye ortalamasıdır. Hem düzenli kira nakit akışı sağlar hem de sermaye değer artışı dengelidir.
  • 20 – 25 Yıl (240 – 300 Ay) — Yavaş Geri Dönüş: Kira getirisi düşüktür; yatırımın kendini amorti edebilmesi için evin arsa payı değer artışına (kentsel dönüşüm, metro hattı vb.) bağımlıdır.
  • 25 Yıl ve Üzeri (300+ Ay) — Kira Açısından Zayıf: Lüks konutlar ve merkezi tarihi semtlerde görülür. Nakit akışı açısından verimsizdir; parayı faizde veya fonlarda tutmak kısa vadede katbekat fazla gelir üretir.

3. Fırsat Maliyeti: Ev Almak mı Yoksa Parayı Mevduatta Tutmak mı?

Yüksek faiz dönemlerinde en sık sorulan soru: "5 milyon TL'ye ev alsam ayda 25.000 TL kira alırım, aynı parayı mevduata koysam ayda 150.000 TL faiz alırım. Ev almak mantıklı mı?"

Bu kıyaslamada yapılan en büyük hata konutun değer artışını (sermaye kazancını) yok saymaktır:

  1. Mevduat / Fon: Yüksek aylık nakit faiz üretir; ancak yüksek enflasyon ortamında anapara reel olarak erir ve faizler düştüğünde gelir hızla azalır.
  2. Konut Yatırımı: Aylık kira getirisi faize göre düşüktür; ancak konut fiziksel bir varlıktır ve inşaat maliyetleri arttıkça evin değeri enflasyona paralel katlanır. Ayrıca kira bedelleri her yıl yasal TÜFE tavanında zamlanır.

Sıkça Sorulan Sorular

İdeal konut amortisman süresi kaç yıl olmalıdır?
Türkiye şartlarında yatırım amaçlı bir konut için ideal brüt amortisman süresi 15 ile 18 yıl (180 – 216 ay) arasıdır. 15 yılın altı çok cazip kabul edilirken, 22 yılın üzerindeki süreler kira getirisi açısından zayıf sayılır.
Brüt getiri ile net getiri arasındaki fark nedir?
Brüt getiri yalnızca konut fiyatı ile yıllık kirayı oranlar. Net getiri ise satın alma sırasındaki tapu harcı (%2) ve emlakçı komisyonunu fiyata ekler; yıllık kiradan ise boş kalma payı, DASK, emlak vergisi ve kira gelir vergisini (GMSİ) düşerek fiili reel nakit getirisini hesaplar.
1+1 daire mi 3+1 daire mi daha hızlı amorti eder?
Genellikle 1+1 ve 1+0 küçük dairelerin amortisman süreleri 11 – 15 yıl bandıyla 3+1 dairelere (18 – 24 yıl) göre çok daha kısadır; çünkü m² başına kira getirisi yüksektir. Ancak 3+1 dairelerde kiracı değişim sıklığı azdır ve aileler daha uzun süreli oturur.
Kira çarpanı yüksek bir ev satın alınır mı?
Kira çarpanı 250-300 ayın üzerindeyse ve bölgede ciddi bir değer artış beklentisi (yeni metro, kentsel dönüşüm, imar planı vb.) yoksa sırf kira geliri için satın almak finansal açıdan rasyonel değildir.
Konut amortisman süresi döviz bazında nasıl hesaplanır?
Evin Euro veya Dolar cinsinden satış fiyatı, 12 aylık döviz cinsi kira toplamına bölünerek hesaplanır. Türkiye genelinde döviz bazlı amortisman süreleri genellikle 14 – 18 yıl arasında seyreder.
Ev alırken tapu harcı ve emlakçı komisyonu amortismanı ne kadar uzatır?
Alıcı tapu harcı (%2) ve emlakçı komisyonu (%2,4 KDV dahil) toplam konut fiyatının yaklaşık %4,5'ine denk gelir. Bu alım masrafları, ortalama kira seviyesinde geri dönüş süresine yaklaşık 6 ile 10 ay ek süre ilave eder.

🔗 İlgili Hesaplama ve Karar Kümeleri

TOKİ Kiralık Konut Şartları ve Kura Sonuç Takibi→

TOKİ kiralık sosyal konut başvuruları tamamlandı. Kura çekilişi takvimi, asil/yedek hak sahipliği şartları ve 3 yıllık tasarruf projeksiyonu.

Hemen Hesapla→
Resmî Emlakçı Alım-Satım & Kiralama Komisyonu Hesaplama→

2026 Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği uyarınca alım-satımda %4, kiralamada 1 aylık kira yasal tavan emlakçı komisyonunu ve KDV dökümünü anında hesaplayın.

Hemen Hesapla→
Tapu Harcı Hesaplama 2026 (Tapu Masrafı & Döner Sermaye Bedeli)→

2026 güncel tapu harcı ve masrafı hesaplama: Ev, iş yeri ve arsa satışında %4 tapu harcı (%2 alıcı, %2 satıcı), döner sermaye bedeli ve toplam masraf dökümü.

Hemen Hesapla→
Kira Artış Oranı Hesaplama (2026 TBK 344)→

TÜİK'in açıkladığı 12 aylık resmi TÜFE ortalamasına göre yasal kira artış tavan oranını ve yeni dönemde ödeyeceğiniz net kirayı anında hesaplayın.

Hemen Hesapla→
Konut Kredisi Hesaplama 2026 (Ev Kredisi Aylık Taksit & Ödeme Planı)→

2026 banka faiz oranlarıyla konut kredisi hesaplama: 1-2 milyon TL için aylık taksit, KKDF & BSMV muafiyeti ve 120 aya kadar ödeme planı.

Hemen Hesapla→
TOKİ %25 İndirim ve Borç Kapatma Hesaplama→

2026 TOKİ %25 indirim kampanyasıyla borcunuzu kapatırsanız kaç TL ödersiniz, ne kadar kazanç sağlarsınız? Tam ve kısmi ödeme kazancınızı anında hesaplayın.

Hemen Hesapla→

Finansal Oran ve Maliyet Değişikliklerinden Haberdar Olun

Mevduat faizleri, POS komisyonları ve ticari maliyet güncellemelerini kaçırmayın. Sıfır spam, sadece kârınızı etkileyen kritik bildirimler.

💡

Bu hesaplama aracı işinize yaradı mı?

Geri bildiriminiz hesaplama algoritmalarını ve güncel verileri geliştirmemize yardımcı olur.