Emlakçı Komisyonu Yasal Tavanı Ne Kadardır? (2026 Resmî Rehber)
Ev alırken, satarken veya kiralarken gayrimenkul danışmanlarına ödenecek hizmet bedeli keyfi olarak belirlenemez. Ticaret Bakanlığı tarafından yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (Madde 20), emlakçıların talep edebileceği azami tavan ücretleri kanunen kesin sınırlarla çizmiştir.
Bu oranların üzerinde ücret talep edilmesi, sözleşmeye yazılsa dahi kanuna aykırıdır ve fazla ödenen tutarlar Tüketici Hakem Heyetleri aracılığıyla faiziyle geri alınabilir.
1. Ev Alım-Satımında Emlakçı Komisyonu Nasıl Hesaplanır?
- Yasal Azami Tavan: Taşınmazın gerçek satış bedelinin KDV hariç en fazla %4'ü olabilir.
- Eşit Paylaşım Kuralı: Sözleşmede aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça bu bedel alıcı ve satıcı arasında eşit (%2 Alıcı + %2 Satıcı) olarak paylaştırılır.
- KDV Eklenmesi: Emlak komisyonuna güncel %20 KDV eklenir. Böylece:
- Alıcı Payı: Satış Bedeli × %2 + %20 KDV (KDV Dahil %2,4)
- Satıcı Payı: Satış Bedeli × %2 + %20 KDV (KDV Dahil %2,4)
- Toplam Emlakçı Ücreti: Satış Bedeli × %4 + %20 KDV (KDV Dahil %4,8)
Örnek: 5.000.000 TL'ye satılan bir dairede;
- KDV hariç toplam komisyon: 200.000 TL
- %20 KDV: 40.000 TL
- KDV dahil toplam komisyon: 240.000 TL
- Alıcının ödeyeceği: 120.000 TL | Satıcının ödeyeceği: 120.000 TL
2. Ev Kiralamada Emlakçı Komisyonu Tavanı Nedir?
Yönetmelik Madde 20/2 açık hüküm koymuştur:
- Kiralama Tavanı: Kiralamaya aracılıkta hizmet bedeli, KDV hariç 1 aylık kira bedelinden fazla olamaz.
- KDV Hesabı: 1 aylık kira bedeline %20 KDV eklenir (Aylık kira × 1,20).
- Piyasadaki Hukuksuz Uygulama: Bazı emlakçıların "yıllık kiranın %10'u veya %12'si" şeklinde talep ettiği ücretler yasal tavanı aşar ve kanunen geçersizdir.
Örnek: Aylık kirası 30.000 TL olan bir ev için;
- Yasal tavan komisyon (KDV hariç): 30.000 TL
- %20 KDV: 6.000 TL
- Ödenebilecek azami toplam tutar: 36.000 TL
3. Emlakçı İle Çalışırken Dikkat Edilmesi Gereken 4 Hayati Kural
- TTBS Yetki Belgesini Sorgulayın: Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi'ne (TTBS) kayıtlı olmayan yetki belgesiz "ayakçı" emlakçıların kanunen aracılık yapma ve komisyon talep etme hakkı yoktur.
- Fatura İsteyin: Emlakçıya elden veya bankadan ödeme yaparken mutlaka açıklama kısmına "Taşınmaz aracılık hizmet bedeli" yazın ve KDV'li serbest meslek makbuzu/fatura talep edin. Fatura kesilmemesi vergi kaçakçılığı suçudur.
- Yer Gösterme Ücreti Ödemeyin: Yönetmelik Madde 19 uyarınca, emlakçının evi gezdirmesi/göstermesi için herhangi bir ücret talep etmesi kesinlikle yasaktır. İmzalanan "Taşınmaz Gösterme Belgesi" yalnızca evi o emlakçı aracılığıyla gördüğünüzü belgeler.
- Fazla Ödeme Yaptıysanız Geri Alın: Yasal tavanın (%4 veya 1 kira) üzerinde ödeme yaptıysanız, banka dekontu ve sözleşmeyle ikamet ettiğiniz ilçedeki Tüketici Hakem Heyeti'ne başvurarak fazladan alınan tutarı iade alabilirsiniz.